巻口成憲

巻口成憲　名言・語録20件

（リーウェイズ創業者）

「不動産業界は情報産業です」

「情報のやり取りそのものに価値があります」

「不動産を造るのが設計士とゼネコンの役割であれば、不動産業者はその不動産情報をマーケットに流通させる役回りです」

「情報を流通させるコストが不動産事業者の仲介手数料であり、転売差益となっています」

「ところが業界全体のコンプライアンス意識が低く、監視ルールも未整備であるため、情報の隠蔽がまかり通っているのが不動産業界なのです」

「空室になってローンの返済が厳しくなった場合を失敗と考えるかもしれませんが、空室になってもローンの支払が滞らなければ借入金の残債が減ります。これは、将来の売却益の増加を意味します」

「ローンの返済は将来の売却益の積み上げと考えることもできます」

「残念ながら不動産は未来永劫価値が維持できる資産ではありません。売り時であればそこで確実に売却して、『定期的に資産を入れ替えていく』ということを続けなければ成功できません」

「失敗しないためには、あらかじめ売却を想定しておかなければいけません。不動産投資は売却することで初めて利益が最終確定する投資です」

「いくら家賃収入が得られたとしても売却損のほうが大きければトータルの投資としては失敗です」

「単身者のマーケットでは、2月、3月の引っ越しシーズンでは相場は高く、7月、8月というオフシーズンでは相場は落ち込みます」

「賃貸相場を知るうえで、最も確実なのは賃料データそのものの分析です。ところが日本の不動産業界はデータを持っていません」

「レインズ（東日本住宅流通機構）という不動産業界標準の取引データベースはありますが、こちらはアメリカなどと違って全ての取引データが載っているわけではありません」

「データ自体がそもそも十分に登録されていないため、残念ながら日本ではほとんどの不動産業者が統計データを扱うスキルを持っていません」

「現状、賃料相場を知る方法の主流は不動産業者へのヒアリングです」

「これによってわかるのは、せいぜい今のこの瞬間の賃料相場」

「将来予測や分析に活かしにくい点が問題です」

「購入、運用、売却全てのプロセスで賃料相場が重要な判断指標となるのであれば、今だけの賃料相場では判断材料としては片手落ちなのです。来年や再来年、10年後、20年後の将来の賃料相場の変化が分からなければ、物件同士のトータルパフォーマンスを比較できません」

「不動産投資家にとってどの物件に投資すればよいかを判断するためには家賃相場の『将来予測』という数字を踏まえて比較しなければ『判断』できないからです」

「わずか7項目で賃料は決まる。『広さ』『駅までの徒歩分数』『築年数』『所在階（1階か最上階かそれ以外か』『方角』『主要ターミナル駅までのアクセス時間』『物件のグレード（物件設備）』」

出典『なぜ決断力のある人ほど不動産投資に失敗するのか』著者：巻口成憲

【感想・論評・補足】

巻口の著書『なぜ決断力のある人ほど不動産投資に失敗するのか』には、不動産投資で成功するためには、どのデータをどのように分析すれば良いかが具体的に書かれている。不動産投資を考えている人には必見の書である

経歴（プロフィール）

■巻口成憲（まきぐち・しげのり）

日本の実業家。リーウェイズ株式会社創業者。1971年、新潟県生まれ。立教大学大学院修士課程修了。早稲田大学大学院ファイナンス研究科終了。宅地建物取引主任者